Оценка недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Оценка недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о купле-продаже подобного недвижимого имущества в обозримом прошлом и сравнения с ним оцениваемых сооружений.

Сравнительный метод оценки недвижимости применим при условии высокого уровня развитости рынка недвижимости. Низкий уровень развития рынка недвижимого имущества или узкоспециализированность недвижимости приводят к тому, что сравнительный подход к оценке объектов недвижимости может быть неприменим.

Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости основывается на 3-х базовых принципах:

  • спроса и предложения;
  • замещения;
  • вклада.

На базе этих основополагающих принципов применяются количественные и качественные корректировки сопоставимых элементов недвижимости для определения стоимостного выражения оцениваемого недвижимого имущества.

Принцип замещения является базовым при применении методов сравнительного подхода в оценке недвижимости.

Этот принцип гласит: если на рынке недвижимости представлено некоторое количество аналогичных объектов недвижимого имущества, никто не заплатит сумму, больше той, за которую предлагают эту недвижимость.

Основополагающие этапы сравнительного подхода к оценке недвижимости

  1. Рынок недвижимости подвергается анализу и рассмотрению тенденций развития интересующего сегмента. Рассматривается недвижимость, недавно проданная и имеющая сходство с объектами оценки.
  2. Проводится сбор данных по аналогичной недвижимости, проводится сравнительный анализ каждого выявленного аналога.
  3. При оценке недвижимости сравнительным подходом вносятся корректировки в стоимость недвижимости на основании выявленных отличительных элементов у аналогов.
  4. Откорректированные стоимости аналогов приводятся к средней величине и формируется рыночная стоимость недвижимого имущества.

На этапе №1 требуется разбивка рынка на сегменты, обладающие сходными признаками.

Для объектов:

  • назначение недвижимого имущества;
  • тип;
  • местоположение;
  • физические параметры.

Для субъектов:

  • наличие необходимых средств;
  • наличие источников финансирования;
  • возможность инвестирования.

Похожие объекты располагаются в одном и том же сегменте рынка и к ним применимы аналогичные условия:

  • срок окупаемости;
  • независимость сделки;
  • инвестиционная мотивация.

Следует следить за такими аспектами рынка недвижимости:

  • Срок экспозиции – это срок нахождения недвижимости на рынке. Для различных секторов рынка недвижимости срок разный. Например, если средний срок экспозиции для объекта недвижимости 3 месяца, а он был продан за пять недель – это яркое свидетельство заниженной стоимости. Если объект не продается дольше среднего срока экспозиции – это свидетельствует о завышенной стоимости. Эти два примера нетипичны для рынка, а потому не должны приниматься как образец сравнения для оценки стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом.
  • Независимость субъектов купли-продажи— это признак того, что сделки могут происходить по ценам, отличающимся от рыночных. Эти сделки не могут приниматься во внимание при сравнении. Так происходит, когда стороны, участвующие в купле-продаже недвижимого имущества:
    • родственники;
    • холдинг и дочернее предприятие;
    • в наличии взаимный интерес заключить сделку по цене ниже рыночной;
    • реализация имущества умершего владельца;
    • вынужденная реализация.
  • Инвестиционная мотивация— заключается в:
    • мотивах инвестора;
    • выборе самого эффективного способа эксплуатации недвижимого имущества;
    • степени износа.

Недвижимое имущество с коэффициентом износа более 0,6 не может эксплуатироваться по назначению без капремонта. Анализ подобных сделок приводит к заключению, что они могут быть проведены только  для получения права строительства.

Базовые корректировки при подборе аналогичного вида недвижимости:

  • права собственности на недвижимое имущество;
  • условия финансирования;
  • месторасположение;
  • условия и время заключения сделки;
  • физические свойства.

Другой метод оценки – метод валового рентного мультипликатора.

Применятся в качестве коэффициента сравнения при оценке недвижимости, который рассчитывается соотношением дохода и цены продажи (валовой рентный мультипликатор – это соотношение цены продажи или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД)) или общему коэффициенту капитализации.

Особенностью сравнительного подхода к оценке недвижимости является то, что его применение возможно только в случае достаточной развитости рынка недвижимости.

При видимой простоте применения подхода, его практическое использование связано с большим числом трудностей:

  • не существует двух совершенно идентичных сооружений;
  • многие сделки на рынке недвижимости не афишируются, и потому информации для сравнения мало.

Наиболее точные результаты сравнительный подход при оценке недвижимого имущества демонстрирует в ходе определения стоимости жилой (некоммерческой) недвижимости: коттеджей, квартир, дач.

Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/sravnitelnyiy-podhod-k-otsenke-nedvizhimosti/

Оценка недвижимости сравнительным подходом

Оценка недвижимости сравнительным подходом

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта не движимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках.

Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости.

Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом:

На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оце ниваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов.

На втором этапе собирается необходимая информация по объектаманалогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцени ваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке.

Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях.

Третий этап — Определяются элементы и единицы сравнения. К элементам сравнения можно отнести следующие (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М.

Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др.

, М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004):

  • вещные права на объект оценки;
  • условия финансирования;
  • условия продажи (чистота сделки);
  • время продажи;
  • местоположение;
  • физические характеристики (размеры, вид и качество материа лов, состояние и степень изношенности объекта и др.);
  • физические характеристики;
  • экономические характеристики;
  • отклонения от целевого использования;
  • наличие движимого имущества.

По элементам сравнения проводится сопоставление оцениваемого объекта с аналогами.

Единицы сравнения

Так как объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом возникают большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть или физическая единица, или экономическая.

Приведем примеры физических единиц сравнения:

  • единицы сравнения земли: цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена за 1 м2.
  • единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м2 общей площади, цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, цена на за 1 м3.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Внесение поправок осуществляется с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.

В цену сопоставимого объекта необходимо внести поправки для того, чтобы определить, за сколько можно было бы его продать, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Поправки вносятся на основе принципа вклада.

На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Расчет и внесение поправок

Все вносимые поправки классифицируются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Стоимостные можно разделить на вводимые к цене единицы сравнения аналога и к цене аналога в целом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.

Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене сопоставимого вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки – это денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м2).

Они изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.

Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого, отрицательная поправка вносится, если оцениваемый объект хуже. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, относятся поправки на качественные характеристики.

К стоимостным поправкам относят так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, относятся поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Существует несколько методов определения необходимых поправок:

  • метод парных продаж;
  • экспертный метод;
  • статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение экспертаоценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно исполь зуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные по правки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы. Суть метода корреляционно регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями ка кихлибо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Расчет и внесение поправок осуществляется на основе принципа вклада. Корректируется только проданный объект (аналог) для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Метод валовой ренты

Единицы сравнения, используемые для оценки на основе соотношения дохода и цены продажи, включают:

  1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).
  2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

  • оценить рыночный валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
  • определить отношение валового (действительного) дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;
  • умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на средневзвешенное значение ВРМ по аналогам.

ВРМ не надо корректировать на какие-либо различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Считается, что все различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Общий коэффициент капитализации.

Расчет стоимости объекта осуществляется в следующей последовательности:

  • отбираются сопоставимые (в том числе по степени риска и доходам) недавно проданные в данном сегменте рынка объекты недвижимости;
  • определяется общий усредненный коэффициент капитализации как отношение чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене;
  • определяется вероятная цена продажи объекта оценки путем умножения чистого операционного дохода от оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации.

После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанализировать полученные результаты. Следует тщательно проверить использованные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

Далее проводится согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок.

В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.

Источник: https://pro100ocenka.ru/sravnitelniy-podhod/

Единицы и элементы сравнения.

При проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая. На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли: цена за 1 га; за 1 сотку; за 1 м2 .

Единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м2 общей площади; цена за 1 фронтальный метр; цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м3.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади.

Складские помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер.

Рестораны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место.

Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар. Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов.

Элементы сравнения.

Существует десять основных элементов сравнения, которые следует учитывать в методе рыночных сравнений:

1. Передаваемые имущественные права.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Расходы, сделанные сразу же после покупки.

5. Рыночные условия.

6. Местоположение.

7. Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания).

8. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов).

9. Вид использования (зонирование).

10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы.

К ним можно отнести градостроительные ограничения, сервитуты, природоохранные ограничения, доступ к объекту недвижимости.

Часто базовый элемент сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения. Например, физические характеристики могут быть разделены на возраст, состояние здания, его размеры и т.д.

Передаваемые имущественные права. Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных прав.

Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объекты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных.

Это происходит тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вносить поправки на разницу в ставках аренды.

Условия финансирования. Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться за счет того, что у них могут быть различные условия финансирования. Например, финансирование недвижимости с использованием ипотечного кредита с процентной ставкой, ниже рыночной.

Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная ставка, как правило, ниже рыночного уровня. В обоих случаях покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить финансирование ниже рыночного уровня.

И наоборот, процентные ставки выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены продажи.

К нерыночным финансовым схемам относят оплату в рассрочку.

Согласно такой схеме заключается кредитный договор, и покупатель выплачивает периодические платежи продавцу и получает юридическое право собственности только после выплаты последней части кредита.

Для таких схем, как правило, характерны более низкие процентные ставки по кредитам. Ставки ниже рыночных иногда получают крупные компании с хорошей финансовой репутацией.

Условия продажи. Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цены сделки.

Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости.

В любом случае обстоятельства продажи должны быть тщательным образом изучены.

Расходы, сделанные сразу же после покупки. Покупатель, прежде чем совершить сделку, как правило, рассматривает расходы, которые ему необходимо сделать после покупки собственности.

Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж какого-либо здания, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного участка или затраты на устранение загрязнения.

Эти расходы должны быть очевидными, не противоречащими представлениям рынка о действиях наиболее типичных покупателей в отношении оцениваемого объекта. На сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки.

Рыночные условия. Поправка на рыночные условия делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась.

Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения.

Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий.

Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по_разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоставимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время.

Местоположение. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых.

Местоположение может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от стиля окружения. Примером может служить различие между объектом с красивым видом на парк или воду и объектом, расположенным на расстоянии двух кварталов с видом на свалку.

Разное местоположение будут иметь торговые помещения, одно из которых расположено на углу квартала.

Физические характеристики.

 Физические различия включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустройство и удобства, экология участка. Поправка на любое из физических различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не затратами на его создание или демонтаж.

Экономические характеристики. Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравнения используют при оценке доходных объектов.

Характеристики, влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продления аренды, а также условия договора аренды, например о возмещении расходов.

Оценщикам следует достаточно осторожно анализировать экономические характеристики и не путать их с другими характеристиками, например передаваемыми правами на недвижимость или изменением рыночных условий. Так, например, чистый операционный доход может отражать целую совокупность экономических параметров, многие из которых следует лишь анализировать с использованием доходных подходов.

Вид использования/зонирование. Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим использованием.

Если использование сопоставимого объекта не соответствует наиболее эффективному использованию объекта оценки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого объекта.

В большинстве случаев покупатель или его представитель должны подтвердить конечный вид использования, для которого сопоставимый объект был куплен.

При оценке незастроенного земельного участка норма зонирования является одной из основных определяющих наиболее эффективного использования объекта, поскольку она служит критерием юридической допустимости.

Если не имеется достаточно сопоставимых объектов с зонированием, аналогичным оцениваемому объекту, то в качестве сопоставимых объектов можно использовать участки с несколько различным зонированием, но схожим наиболее эффективным видом использования.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Источник: https://studopedia.ru/8_18844_sravnitelniy-podhod-k-otsenke-nedvizhimosti.html

Лекция 6. Сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Оценка недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный(рыночный) подходк оценке объектов недвижимости -совокупность методов оценки стоимостинедвижимости, основанных на сравненииобъекта оценки с аналогичными объектами,в отношении которых имеется информацияо ценах сделок с ними.

Сравнительныйподход к оценке недвижимости базируетсяна информации о недавних сделках саналогичными объектами на рынке исравнении оцениваемой недвижимости саналогами. Исходной предпосылкойприменения сравнительного подхода коценке недвижимости является наличиеразвитого рынка недвижимости. 

Сравнительныйподход базируется на трех основныхпринципах оценки недвижимости: спросаи предложения, замещения и вклада. Наоснове этих принципов оценки недвижимостив сравнительном подходе используетсяряд количественных и качественныхметодов выделения элементов сравненияи измерения корректировок рыночныхданных сопоставимых объектов длямоделирования стоимости оцениваемогообъекта.

Основополагающимпринципом сравнительного подхода коценке недвижимости является принципзамещения, который говорит о том, чтопри наличии на рынке нескольких схожихобъектов рациональный инвестор незаплатит больше той суммы, в которуюобойдется приобретение недвижимостианалогичной полезности.

Основнымикритериями выбора сопоставимых объектов(аналогов) являются права собственностина недвижимость, условия финансированиясделки,  условия и время продажи(предложения), местоположение объектанедвижимости, физические характеристикиоцениваемого объекта.

Условияприменения сравнительного подхода дляоценки недвижимости:

  • Объект не должен быть уникальным;
  • Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
  • Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Этапысравнительного подхода:

  1. Изучение рынка — проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2.Сбор и проверка достоверности информациио предлагаемых на продажу или недавнопроданных аналогах объекта оценкинедвижимости; сравнение объектов-аналоговс оцениваемым объектом. Оценщик собираетмаксимально возможное количествоинформации о продаже аналогичныхобъектов недвижимости.

Источникамиинформации могут служить: регистрациявладельцев, информация коллег, официальныезаписи и статистические данные. Собираяинформацию, оценщик должен быть уверенв ее полноте и объективности. В обязательномпорядке должна присутствовать информацияо стоимости 1 кв.

метра площади объекта,даты сделки, местонахождение объекта,условия сделки и другие показатели,которые оценщик сочтет необходимыми.

Оценщик должен быть уверен, что сделкасостоялась между двумя независимымисторонами и на уплаченную цену неповлияли ни какие факторы, в том числеи близкие отношения между сторонами.

Кроме того, оценщик должен изучитьусловия, на которых были достигнутыдоговоренности о сумме продажи объектаили арендной платы, сравнить эти величиныс рыночной информацией по данномуповоду. Арендная плата за новое здание,к примеру, на рынке недвижимости можетбыть хорошим индикатором, а сделка междусвязанными обязательствами партнерамиили родственниками – нет.

3.Временные корректировки. Очень частооценщик располагает информацией осделках, которые произошли нескольколет назад. В условиях экономики с высокимуровнем инфляции нужно знать точнуюдату сделки, чтобы сделать математическиеили качественные поправки при анализеданных.

4.Корректировка цен продаж выбранныханалогов в соответствии с отличиями отобъекта оценки. В реальной практикетрудно найти абсолютно похожие объектынедвижимости по размеру, местоположению,возрасту, конструкции, планировке и др.параметрам.

В этой ситуации, оценщикдолжен подходить к проблеме с той точкизрения, что любая информация лучше, чемее отсутствие. Исходя из ее природы ина основании собственного опыта, оценщикопределяет различия между сравниваемымиобъектами недвижимости, выражает их встоимостной форме.

Эти различия оценщикнаходит в местоположении объектов,степени их износа, определяет различияпо многим другим факторам.

Стоимостныепоправки:

а)абсолютные поправки, вносимыек единице сравнения, изменяют ценупроданного объекта-аналога на определеннуюсумму, в которую оценивается различиев характеристиках объекта-аналога иоцениваемого объекта. Положительнаяпоправка вносится, если оцениваемыйобъект лучше сопоставимого аналога,отрицательная, если хуже;

б)денежные поправки,вносимые к цене проданного объекта-аналогав целом, изменяют ее на определеннуюсумму, в которую оцениваются различияв характеристиках.

Процентныепоправки вносятся путем умноженияцены продажи объекта-аналога или егоединицы сравнения на коэффициент,отражающий степень различий вхарактеристиках объекта-аналога иоцениваемого объекта. Если оцениваемыйобъект лучше сопоставимого аналога, ток цене последнего вносится повышающийкоэффициент, если хуже – понижающий.

Пустьстоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимостьпроданного объекта = 1,0 (100%).

Тогда:

-если объект лучше аналога на 15%, то ценааналога должна увеличиться на 15%

Х= (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

-если объект хуже аналога на 15%, то ценааналога должна уменьшиться на 15%

Х= (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

-если аналог лучше оцениваемого объектана 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0= (1,0 + 0,15) * Х; .

-если аналог хуже оцениваемого объектана 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0= (1,0 – 0,15) * Х; .

Экспертныеметоды внесения поправок используются,если нельзя внести денежные поправки.

5.Установление стоимости объекта оценкинедвижимости путем согласованияскорректированных цен объектов-аналогов.

Вопрос о сопоставимости данных двухсравниваемых объектов недвижимоститребует особого рассмотрения, поскольку,несмотря на схожесть различных параметровоцениваемой собственности и рыночныханалогов, существует возможность прийтик неправильному заключению о стоимости.

Размер оцениваемого объекта недвижимости,его возраст и другие факторы оценщикдолжен сравнить с подобными факторамианалогичных объектов недвижимости,сделать поправки в стоимостном выражениии учесть при дальнейшем анализе.

Сравнительныйподход включает в себя два основныхметода: метод прямого сравнительногоанализа продаж и метод валового рентногомультипликатора. Наиболее распространеннымметодом оценки в группе сравнительногоподхода является метод прямогосравнительного анализа продаж.

Этотметод заключается в анализе фактическихсделок купли-продажи объектов недвижимостии сравнении объектов, по которым этисделки проводились с оцениваемымобъектом недвижимости.

Данный методоценки недвижимости основан на принципезамещения, который гласит: покупательне купит объект недвижимости, если егостоимость будет превышать затраты наприобретение на рынке схожего объекта,обладающего такой же полезностью.

Поэтому предполагается, что цены, покоторым на рынке недвижимости состоялисьсделки купли-продажи объекта, схожегоили аналогичного оцениваемому объекту,отражают его рыночную стоимость.

Прииспользовании метода прямого сравнительногоанализа продаж эксперт-оценщик анализируетсопоставимые объекты недвижимости,которые были проданы за последнее времяв соответствующем секторе рынканедвижимости и делает поправки к ценена различия, которые имеются междуоцениваемым и сопоставимыми объектаминедвижимости. В результате этой процедурыопределяется продажная цена каждогосопоставимого объекта таким образом,как если бы при продаже он имел те жеосновные характеристики, что и оцениваемыйобъект.

Одиниз способов определения величиныпоправки по какой-либо характеристике— анализ парных продаж. Он заключаетсяв сопоставлениии анализе нескольких пар сопоставимыхпродаж.

Приэтом парными продажами называютсяпродажи двух объектов недвижимости,которые почти идентичны, за исключениемодной характеристики,которую эксперт-оценщик должен оценить,чтобыиспользовать ее в качестве поправки кфактической цене сопоставимогообъекта.

Например

Известнаследующая информация по рыночнымпродажам:

ФакторыОбъекты
1234
Площадь, м2150150200200
СадестьестьестьНет
ГаражестьнетестьНет
Цена продажи, $32000300004500040000

Определить:

  1. Корректировку на разницу в площади.

  2. Корректировку на наличие сада.

  3. Корректировку на наличие гаража.

Решение:

1.Для определения корректировки на разницув площади сравниваем 1 и 3 объект.55000-44000=11000 вносим корректировку наразницу в площади в таблицу. При этом,если объект лучше аналога, то ценааналога должна увеличиться если объектхуже аналога, то цена аналога должнауменьшиться. Т.к аналог 3 по площадилучше объекта 1, то корректировка идетсо знаком (-).

2.Для определения корректировки на наличиегаража сравниваем 1 и 2 объект.44000-40000=4000. Вносим корректировку наналичие гаража в таблицу. Т.к объект 1по наличию гаража лучше аналога 2, токорректировка идет со знаком (-).

3.Для определения корректировки на наличиесада сравниваем 2 и 4 объект. 40-39=1т. Вносимкорректировку на наличие сада в таблицу.Т.к объект 1 по наличию сада лучше аналога4, то корректировка идет со знаком (-).

Рассчитываемсуммарные корректировки по всем аналогам.

Определяемстоимость объекта с учетом скорректированныхцен аналогов.

ФакторыОбъекты
Оцениваемый1234
Площадь, м2150150150200200
Корректировка-13000-130001и3
Саднетестьестьестьнет
Корректировка-3000-3000-30003и4
Гаражестьестьнетестьнет
Корректировка+2000+20001и2
Цена продажи, $2900032000300004500040000
Суммарная корректировка-3000-1000-16000-11000
Скорректированная цена29000290002900029000

Методпрямого сравнительного анализа внаибольшей степени применим к развитымсекторам рынка недвижимости, напримерк рынку жилья.

Врамках сравнительного подхода к оценкенедвижимости также применяется методвалового рентного мультипликатора.

Валовойрентный мультипликатор (ВРМ) –это отношение продажной цены или кпотенциальному валовому доходу или кдействительному доходу.

Дляприменения данного метода необходимо:

  1. оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

  2. определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

  3. умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятнаяцена продажи рассчитывается по формуле

где

Цоб— вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо— валовой доход от оцениваемого объекта;
ВРМа— усредненный валовой рентный мультипликатор;
Цia— цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВДia— потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
m— количество отобранных аналогов.

Пример

РасчетВРМ

АналогЦена продажи, у.е.ПВД, у.е.ВРМ
Объект оценки150000*5,08 =7621691500005+5,43+4,81 = 5,08
А800000160000800000/160000 = 5,00
В950000175000950000/175000 = 5,43
С650000135000650000/135000 = 4,81

РольВРМ может выполнять общий коэффициенткапитализации (ОКК).

ОКК– это отношение чистого операционногодохода к продажной цене.

Вэтом случае

;

,

где

Ккап-общий коэффициент капитализации;
ЧОДо— чистый операционный доход от оцениваемого объекта;
Цia— цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ЧОДia— чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;
m— количество отобранных аналогов.

Пример

РасчетОКК

АналогЦена продажи, у.е.ЧОД, у.е.ОКК
Объект оценки375000500000,13
А350005000несопоставим
В500000400000,08
С35000035000(за истекший год)несопоставим
D450000480000,11

Преимуществасравнительного подхода:

  • В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
  • В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
  • Статически обоснован;
  • Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
  • Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостаткисравнительного подхода:

  • Различия продаж;
  • Сложность сбора информации о практических ценах продаж;
  • Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. ;
  • Зависимость от активности рынка;
  • Зависимость от стабильности рынка;
  • Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Источник: https://studfile.net/preview/4326726/page:2/

Сравнительный подход в оценке недвижимости

Оценка недвижимости сравнительным подходом

Оценка недвижимости в наше время имеет большое значение, так как рынок недвижимости прогрессирует и развивается. В связи с этим нужно уметь правильно определять рыночную стоимость той или иной недвижимости.

Сравнительный подход напрямую зависит от активности на рынке недвижимости, поэтому он актуален и наиболее распространен в сфере оценки.

Оценка недвижимости сравнительным подходом является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав.

и основная цель оценки – расчёт наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трёх методологических подходах: затратном, сравнительном и доходном.

Таким образом, сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.

Сравнительный подход на прямую зависит от активности рынка, а рынок недвижимости в России продолжает стремительно развиваться, поэтому на сегодняшний эта день тема является актуальной, т.к. сравнительный подход является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения на рынке недвижимости.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

  • Объект не должен быть уникальным.
  • Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
  • Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

  • замещения;
  • сбалансированности;
  • спроса и предложения.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости, оцениваемого объекта.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сравнительный подход подразумевает 3 метода оценки недвижимости:

Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности при проведения.

Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж:

  1. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложения о покупке продаже объектом, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;
  2. Проверка достоверности информации и анализа типичности отобранных объектов — аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;
  3. Составления списка объектов — аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов;
  4. Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов — аналогов, расчет и внесения необходимых корректировок в цену каждого объекта — аналога;
  5. Анализ скорректированных цен аналогов и согласования полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Валовой рентный мультипликатор — это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

  1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
  2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
  3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
  4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор: ВРМ = цена продажи / доход объекта аналога
  5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
  6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

  • Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
  • В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
  • Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации.

  1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости;
  2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;
  3. Вносятся необходимые корректировки увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
  4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;
  5. Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам: ОКК = ЧОД / РС аналога
  6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой, определения рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.

Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используется в оценочной деятельности. Большой объем данных используемых в доходном и затратном подходах, таких, как, ставки арендной платы, эксплуатационные расходы, и т.д. может определяться на основе анализа характеристик объектов — аналогов и использования приемов сравнительного анализа.

Итак, мы выяснили то, что сравнительный подход напрямую зависит от активности рынка недвижимости.

Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно.

Источник: https://novainfo.ru/article/11404

Refy-free
Добавить комментарий